土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。

1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以领会。需要关注的是，宗地估价除可选用三种基本估价技巧外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。

2．影响宗地价格的主要影响。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。

（l）坐落位置；

（2）面积大致；

（3）形状；

（4）周围环境；

（5）土地权利状况；

（6）土地利用现状；

（7）规划设计要求；

（8）生熟地程度；

（9）地质、水文和气象条件；

（10）其他。

三、房地产估价的特点

由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：

（一）房地产估价具有科学性

房地产估价建立在科学的估价学说与技巧的基础之上，具有科学性。

虽然房地产价格受多种影响影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期学说研究与操作探索，拓展资料出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本学说。房地产估价的基本学说包括地租学说、房地产市场的供求学说、购买者行为学说、效用价格学说、生产费用价格学说、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资学说等。在这些估价学说的基础之上，又形成了一整套体系而严谨的估价技巧及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价经过中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关学说和聪明。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价格通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

（二）房地产估价的艺术性

房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价学说和技巧。但又不能完全拘泥于有关的学说和技巧。由于房地产价格形成的影响复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下多少方面：

1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。

准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种影响的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价格与价格；另外，对于某些房地产所采用的独特的装饰、装修以及附带的某些独特设备等的价格也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。

准确地运用各种估价技巧离不开估价人员的经验。开门见山说，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价技巧较为适宜，以哪一种估价技巧为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。接下来要讲，在运用某种估价技巧评估某一房地产时，还有许多具体难题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域影响修正、个别影响修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。

2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价经过中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。

房地产估价离不开对房地产价格变化动向的分析。由于房地产价格是在多种影响综合影响下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得特别准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对独特物业，如某些独特的商业物业，由于独特的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。

3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价经过中，另一方面则体现在怎样保证评估结局的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估重点拎出来说上。在房地产估价经过中，涉及到准确核实待估房地产的权利情形，怎样以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些难题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。

房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正由于如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时刻的价格的科学与艺术。

（三）房地产估价具有综合性

房地产估价的综合性主要体现在如下多少方面：

1．房地产估价人员需要具备综合性聪明。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等聪明外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等聪明。

2．评估经过涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用情形，以及未来的增值潜力等。

房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价格评估中必须重视。

大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其独特性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。

3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。

另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑民族的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点